L'Agenzia delle Entrate intensifica la verifica sugli immobili che hanno usufruito dei bonus edilizi senza adeguare il catasto. Secondo il Documento di Finanza Pubblica 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 22 aprile, su 3.500 pre-controlli chiusi al 31 dicembre 2025 ben 1.550 unità hanno evidenziato la necessità di regolarizzazione. Una stretta che riguarda anche i proprietari di Roma e del Lazio.
La stretta sui controlli
L'operazione di compliance fiscale è già avviata: l'Agenzia invierà 45.000 lettere tra il 2026 e il 2027 ai proprietari inadempienti, segnalando possibili incongruenze tra lavori e dati catastali. Il piano prevede inoltre 20.000 segnalazioni nel 2026, 40.000 nel 2027 e 60.000 nel 2028, per un totale di 120.000 controlli nel triennio. Le verifiche si basano anche su rilevazioni georeferenziate confrontate con le informazioni depositate in catasto.
Quando è obbligatoria la variazione
L'obbligo di variazione catastale, previsto dal D.M. 701/1994 e dall'art. 20 del R.D. 652/1939, è stato rafforzato dalla Legge di Bilancio 2024 per chi ha utilizzato ecobonus e sismabonus al 110%. Come chiarito dalla circolare del Consiglio Nazionale degli Ingegneri n. 251/2025, l'aggiornamento è dovuto quando gli interventi modificano in modo significativo le superfici principali o accessorie, oppure comportano variazioni qualitative che incidono su categoria, classe e rendita. Il criterio chiave è il superamento del 15 per cento di incremento del valore di mercato e della relativa redditività.
Sanzioni e ravvedimento
Per l'omessa o tardiva dichiarazione sono previste sanzioni da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità. Il termine per la presentazione è di 30 giorni dalla fine lavori. È ammesso il ravvedimento operoso: entro 90 giorni si paga un decimo della sanzione minima (103,20 euro), entro un anno 129 euro, oltre l'anno ed entro due anni circa 147 euro.
Effetti su atti e imposte locali
In assenza di regolarizzazione l'Agenzia può disporre sopralluoghi e attribuire d'ufficio una "rendita presunta" ai sensi dell'art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010, valida fino alla presentazione del Docfa. Nel periodo transitorio il proprietario non può vendere, affittare o trasferire l'immobile per successione, anche alla luce dell'obbligo di verifica della regolarità catastale prima del rogito in vigore dal luglio 2010.
L'obiettivo è recuperare gettito anche su IMU e tributi locali. Su circa 500.000 edifici che hanno ottenuto il Superbonus, circa 390.000 hanno registrato un salto di tre classi di efficienza energetica, con conseguente obbligo di variazione e aumento dell'IMU per le seconde case. L'incremento della rendita catastale impatta automaticamente su IMU e TARI. Nel contesto del mancato raggiungimento della soglia del 3 per cento per uscire dalla procedura di infrazione europea, è atteso un ulteriore rafforzamento dei controlli.
