Acquistare o vendere casa al giorno d’oggi, sembra non esser più ‘la stretta di mano’ di una volta. Il mercato si trasforma letteralmente in un terreno alquanto complesso, soprattutto dal punto di vista tecnico: qualsiasi inceppo documentale infatti, potrebbe addirittura far saltare mesi e mesi di trattative. Dalla gestione della liquidità, ai dubbi sull'agibilità degli immobili ante '67, fino alle novità sulle donazioni. Ad aumentare, anche le discrepanze tra prezzo di vendita e perizia del mutuo.
Tutto questo (e molto altro) finisce per mettere a dura prova l’acquirente e tutti i professionisti di cui si circonda. Le insidie, sono sempre dietro l’angolo come quella dell’agibilità per gli immobili storici…
Tra i problemi più frequenti, il mutuo. Cosa succede in particolare, se la perizia della banca è più bassa del prezzo pattuito tra le parti? Chi pagherebbe la differenza?
Vincenzo De Palo, agente immobiliare, con esperienza manageriale risponde che è proprio l’acquirente a dover colmare questo ‘gap’:
“Mettiamo il caso che venditori acquirenti si mettano d'accordo per una vendita da 200.000 euro e la banca è pronta a concedere soltanto 180.000 euro. Questo cosa vuol dire? Vuol dire che la differenza purtroppo la deve pagare l'acquirente. […] quindi cari acquirenti, concentratevi sulla vostra reale disponibilità liquida, economica e di investimento. Mai fare il passo più lungo della gamba! […]”.
“Ai miei tempi, tutte queste carte non c’erano” commentano amaramente molti venditori, che oggi sono indubbiamente costretti ad assorbire l’evoluzione del mercato e della burocrazia. Ma la burocrazia non è l'unico ostacolo: il divario tra le aspettative economiche delle parti e le rigide perizie delle banche sta ridisegnando le strategie di investimento delle famiglie. Molti per di più, credono erroneamente che per gli edifici costruiti prima del 1967 non servano documenti e a questo proposito è poi necessario distinguere diversi concetti.
L’esperto riassume che:
La Sanatoria, è necessaria solo in presenza di abusi edilizi;
La Relazione Tecnica Integrata, è il documento del geometra che attesta la regolarità;
Il Certificato di Agibilità: il "punto di rottura" in molti rogiti.
“Bisogna sempre avere quei documenti necessari, affinché l'immobile possa passare - a terzi - un conto è la perizia tecnica, un conto è la sanatoria […]. Per un immobile ante sessantasette non si deve per forza fare una sanatoria, è semplicemente utile chiamare un tecnico di fiducia, un geometra che confermi la regolarità dell'immobile per poi ottenere l'agibilità; […] la sanatoria invece potrebbe servire qualora ci fossero degli abusi edilizi […].”
Una buona notizia invece per chi intende anticipare la successione mediante una donazione. Grazie alle recenti riforme infatti, lo scenario sembra essere cambiato. “Per le donazioni - dichiara De Palo - dobbiamo stare tranquilli. Lo dico a venditori e acquirenti, perché la riforma sulle donazioni ci tranquillizza: l'azione di restituzione dell'immobile non si fa più […] e quindi i contenziosi tra eredi, si risolvono in termini cash - per cui, chi ha ricevuto meno, avrà diritto a un risarcimento economico, ma l'immobile resta definitivamente all'acquirente - .”
Sulla polizza assicurativa invece, sebbene esistano coperture specifiche per tutelare tali transazioni, la riforma rende il mercato più fluido e accessibile a tutti, non solo a chi può permettersi premi assicurativi elevati.
Il mantra finale? Informarsi preventivamente e non sottovalutare mai la "conformità" dell'immobile. La casa dei sogni non deve trasformarsi in un incubo burocratico!
