Tutti, nel settore immobiliare e almeno una volta nella vita, abbiamo sentito parlare della nuda proprietà. Di che cosa si tratta nel concreto? Secondo la legge, la nuda proprietà è una forma di diritto reale su un bene, in cui il proprietario detiene la proprietà formale, mentre una seconda persona, nota come usufruttuario, gode del diritto di utilizzo del bene stesso.
Vincenzo De Palo, esperto immobiliare, afferma che: “Nel settore immobiliare e nel diritto di proprietà, ci sono tante varianti tra cui l’usufrutto: un diritto di godimento. Cosa significa? ‘Che se io sono il nudo proprietario e c’è l’usufruttuario, il vero proprietario è il primo’. Il secondo, gode dell’immobile ma non può cambiare destinazione d’uso, lo può affittare, non può venderlo, non è il proprietario. L’unico che può vendere l’immobile in qualità di proprietario è il nudo proprietario”.
Stando alle parole dell’esperto, qualora il nudo proprietario vendesse la sua quota in quanto tale, l’usufrutto permane, cosicchè il nuovo proprietario dell’immobile dovrà avere a che fare anche con l’usufruttuario. Come stabilisce la legge, l’usufrutto dura sino alla morte del titolare dello stesso, salvo alcuni previ accordi sottoscritti. Chi è che dovrà poi gestire i debiti? L’erede.
“Un conto è l’eredità - continua De Palo - un conto è il nudo proprietario. Per legge e secondo giurisprudenza, la nuda proprietà non coincide con la successione ereditaria. In teoria non dovrebbero esserci elementi che possano unire un erede con un nudo proprietario, a meno che, il ruolo di erede non coincida con quello del nudo proprietario al cospetto dell’usufruttuario; ciò significa che il nudo proprietario può essere il figlio o il coniuge dell’usufruttuario. In questo caso, se accettasse l’eredità […] erediterebbe anche i debiti”.
Maggiori dettagli…
Gli articoli n.752 2 n.754 del Codice Civile, disciplinano la materia di eredità e successione. Il caso sottoposto dall’esperto però riguarda una fattispecie secondo cui il nudo proprietario, a prescindere sa suo ruolo di erede legittimo, diventa comunque debitore (e ciò vale lo stesso per l’usufruttuario).
Tutto questo accade “Quando si eredita un intero patrimonio - continua De Palo - per il quale c’è un usufruttuario per l’intero matrimonio. […] in questo caso cosa si eredita? Dell’usufruttuario si andrebbero ad ereditare tutti quei debiti […] come gli oneri da pagare sul reddito patrimoniale. […] Per il nudo proprietario poi si pagherebbe il capitale dei debiti in quanto tale. Quindi uno in ragione del fisco, l’altro in ragione dell’ammontare del debito in quanto tale. La cifra, il capitale di quel debito va al nudo proprietario”.
In situazioni condominiali, cosa si eredita? L’esperto precisa in conclusione, che si ereditano tutte quelle spese ordinarie non pagate dell’usufruttuario e le eventuali spese straordinarie non pagate da parte del nudo proprietario.
