Nell’immenso panorama immobiliare contemporaneo, oltre alle numerose novità date da continue evoluzioni e riforme, i temi tra i più rilevanti sono legati allo stato legittimo degli immobili, alle criticità riscontrate nelle perizie bancarie in fase di erogazione dei muti, ad esempio, e ai problemi in tema di conformità urbanistica e catastale. Ad intervenire su tali punti è Vincenzo De Palo, manager ed esperto immobiliare.
La conformità urbanistica e catastale sono entrambe da sempre un elemento centrale, al fine di garantire la sicurezza; eventuali difformità o irregolarità potrebbero rallentare o addirittura bloccare le operazioni.
”Per quanto riguarda le compravendite - dichiara De Palo - ci sono la conformità urbanistica e la conformità catastale. - Per distinguerle - la conformità urbanistica riguarda il settore edilizio, quindi abusiedilizi e così discorrendo; mentre invece la conformità catastale riguarda ad esempio l’aggiornamento di una planimetria. Sono entrambe importanti - sottolinea l’esperto - perchè determinano la vendibilità di un immobile. […] I documenti sono molto importanti, difatti si parla di doppia conformità […]”.
Nessuna delle due, può considerarsi quindi secondaria. I documenti, sono essenziali per portare a termine una compravendita, per il notaio, per l’erogazione del mutuo, per l’acquirente e per la vendibilità stessa.
All’interno di questo complesso contesto, non si può poi non parlare dello stato legittimo dell’immobile. Questo, rappresenta il presupposto indispensabile per attestare che un edificio sia stato realizzato e modificato nel rispetto dei titoli abilitativi.
”[…] Un immobile, se ha una difformità urbanistica - continua De Palo - ovvero edilizia, ha un abuso edilizio che non si può risolvere, non è vendibile. Difficilmente l’agente immobiliare, difficilmente il notaio, andrebbero a procedere. A meno che, non ci sia una sanatoria in corso che determini la risoluzione del problema edilizio. […] Non basta però la sanatoria: serve il titolo […] se non c’è il titolo, l’acquirente rischia di usufruire dell’immobile dopo otto mesi dall’acquisto, ed è ingiusto. Consiglio ai venditori di mettere sempre ‘giacca e cravatta’ al vostro immobile, per due motivi: il primo perchè un immobile ha una storia familiare che va rispettata […] e poi per il rispetto del lavoro dei professionisti che sono impegnati nella compravendita, per poi arrivare all’atto conclusivo della vendita stessa”.
In questo contesto, anche le perizie bancarie assumono un ruolo chiave: non si limitano a stimare il valore economico del bene, ma verificano anche la coerenza tra documentazione urbanistica, dati catastali e stato di fatto, influenzando in modo determinante la richiesta di mutuo.
Il consiglio dell’esperto in questo caso è quello di di prestare particolare attenzione quando un cliente, chiede di visitare un immobile, dichiarando di dover ricorrere a un mutuo.
Stando alle sue parole, è fondamentale che esista un documento che attesti l’effettivo accesso al credito. In assenza di questa conferma, portare il cliente a visitare immobili rischia di essere inutile, perché tutto il percorso può crollare nel momento in cui la banca non concede il finanziamento. Verificare prima la fattibilità del mutuo, spiega, significa tutelare il cliente, il venditore e il lavoro dell’agente immobiliare.
“[…]Bisogna parlare - specifica ancora - con le carte in mano, con uno stato di fatto che possa legittimare le azioni successive. Se non c’è un pezzo di carta che attesti l’ottenimento del mutuo, stiamo perdendo tempo, anche perché con i mutui non si scherza e bisogna giostrare bene la situazione. Tant’è che bisogna anche ragionare su che tipo di mutuo è o sul budget del cliente […]”.
