Il settore immobiliare o meglio, il mercato immobiliare italiano, è sempre più influenzato da aspetti normativi, vincoli giuridici e strategie di vendita che potrebbero incidere direttamente sul valore reale degli immobili.
In particolare, la Direttiva Case Green, che genera numerose discussioni e dubbi in merito alle classi energetiche; i meccanismi ancora poco conosciuti dell’edilizia convenzionata e dell’affrancazione dal prezzo massimo di cessione; per ultimo, ma non meno importante, le scelte strategiche dei venditori, tra incarichi in esclusiva e molteplicità dei canali offerti.
L’efficienza energetica non è più solo una voce tecnica in perizia: con l’entrata in vigore della Direttiva Case Green, il rischio di una svalutazione legata alla classe energetica è diventato concreto, soprattutto per gli edifici meno performanti.
Ma quanto pesa davvero, oggi, il passaggio di due classi energetiche sul valore stimato di un immobile?
"Le classi energetiche, la green economy e le case green - dichiara Vincenzo De Palo, manager immobiliare - incombono sulle teste di noi cittadini europei, perché dobbiamo fare i conti con delle soluzioni della comunità europea che speriamo possano essere riviste dal punto di vista legislativo [...]".
Secondo l'esperto, è necessario cambiare le regole in quanto "c'è il rischio che le case non siano pronte, ma non solo quelle italiane, anche quelle in Francia, in Belgio [...]. Il problema è chi paga, quindi bisogna cambiare le regole; perché dovremmo pagare noi?
Detto ciò noi, dobbiamo aiutare i clienti nel senso di far scegliere a loro la strada giusta, come se la casa fosse nostra e indirizzarli verso quelle che sono le disposizioni più sicure per loro. Certamente se le regole rimangono queste [...] è chiaro che avere una classe energetica vantaggiosa, rende l'immobile più vendibile e lo si può vendere ad un prezzo più alto, però le case non sono pronte. [...] bisognerà vedere quello che succede. La responsabilità è sempre nostra, perché dobbiamo pensare che noi siamo responsabili innanzitutto di quello che operiamo noi, del lavoro che facciamo noi e quindi questo va detto ai clienti poi sta al cliente agire secondo ratio legislativa".
Edilizia convenzionata: cos'è e cosa comporta
L'edilizia convenzionata, i cui meccanismi sono ancora poco conosciuti, consiste in una forma di edilizia residenziale di tipo pubblico, regolata poi da una convenzione tra Comune e costruttore.
In altre parole, come affermato da De Palo, si verifica quando "un costruttore ha bisogno di un terreno per costruire un edificio, creare degli appartamenti e venderli. [...] Attraverso il diritto di superficie, stabilisce un accordo con il comune [...] gli vende il diritto di superficie: quindi il terreno rimane al comune, e lui può costruirci sopra. [...] Una volta che ha costruito gli appartamenti, li deve rivendere ad un prezzo agevolato".
Qualora un soggetto dovesse decidere di acquistare un appartamento convenzionato, ad un prezzo, secondo regole dell'edilizia convenzionata, il soggetto stesso, ha un totale specifico di anni per vivere nell'appartamento. E se ad un certo punto, decidesse di venderlo dopo due, tre o quattro anni, a prezzo di mercato?
L'esperto spiega che venderlo a prezzo di mercato, prima della scadenza dei termini previsti, non è possibile, in quanto il Comune, rimane sempre il proprietario del terreno. A meno che, il soggetto, non vada a riscattare il diritto di superficie. "Perché c'è bisogno di questo riscatto? - continua De Palo - c'è bisogno perché, nell'edilizia convenzionata solitamente ci sono 88 anni di attesa. Quando scadono questi anni, è come se scadesse il diritto di superficie e quindi noi possiamo fare quello che vogliamo. [...] c'è la legge Bucalossi del 1977, che lasciava intendere che questa scadenza temporale fosse di 20 anni; poi nel 2015 [...] la Corte di Cassazione, le sezioni unite della Cassazione, hanno stabilito che per l'edilizia convenzionata sono 99 anni in cui però si può sempre riscattare il diritto di superficie [...]".
Vendita in esclusiva: perché un solo interlocutore può valere più di mille annunci?
"[...] un'azienda che si occupa di un incarico in esclusiva, è un'azienda che investe meglio sul marketing di quell'immobile. [...] Quando noi vendiamo un immobile, dobbiamo mettergli il giusto abito: giacca e cravatta! perché c'è una storia dietro. [...] stiamo vendendo la storia o di quella famiglia o di quell'individuo che vende l'immobile, che è una storia importante e va rispettata".
Trattandosi di una spesa molto impegnativa, pertanto, l'esperto riferisce che l'esclusiva andrebbe considerata anche e solo per questo motivo. Per questioni di responsabilità e di professionalità.
