Comprare casa, non è più solo ed esclusivamente una questione di metri quadrati o di costi da sostenere. Aspetti tecnici, giuridici, debiti e rischi nascosti, potrebbero presto o tardi, far saltare la trattativa o dirottarla verso problematiche future.
Dai debiti condominiali pregressi, che rischiano di cadere sull’acquirente, alle valutazioni immobiliari generate da algoritmi, che tentano di promettere stime immediate, ma non raggiungono mai il 100% dell'attendibilità.
Ultimo, ma non meno importante, è il tema della provenienza della donazione, che nonostante la normativa, genera ancora numerosi dubbi.
A rispondere a tali criticità è Vincenzo De Palo, agente immobiliare con esperienza manageriale.
Nei condomìni, le 'ombre' legate alle spese non ordinarie, alla gestione di tipo amministrativo o ai rapporti con i proprietari, non mancano mai. Forse è raro non trovare situazioni complesse da affrontare, soprattutto quando si stratta di debiti condominiali pregressi.
Come ci si può tutelare?
“In condominio - esordisce l'esperto - ci si trova spesso a comprare un appartamento che potrebbe avere dei residui debitori, con il condominio stesso. Quindi [...] come comportarsi in tal senso? Quando si compra un immobile in condominio, bisogna sempre verificare attraverso l'amministratore di condominio se ci sono delle situazioni un 'po' così', ambigue. [...] l'articolo n.53 del Codice Civile, dice chiaramente che nel momento in cui si compra una casa, se ci fossero a seguito dell'atto notarile, del roggito davanti al notaio, dei debiti ancora da pagare, per l'anno corrente e quello passato, venditore e acquirente sono coinvolti in solido, cioè devono pagare tutti e due. È chiaro che l'amministratore, prima si rivolge all'attuale proprietario della casa. Se ci dovessero essere difficoltà [...] l'amministratore potrebbe per legge coinvolgere entrambi al pagamento. Come si fa? Prima di andare al rogito, serve una liberatoria condominiale da parte dell'amministratore che dica che non ci sono insolvenze in corso; e quindi la compravendita fila liscia come l'olio”.
Agloritmi versus realtà: sono affidabili o manca sempre una componente tecnica che solo un agente immobiliare può cogliere?
Inutile ribadire che l'evoluzione tecnologica sta avendo un grandissimo impatto su diversi settori lavorativi, primo fra tutto quello immobiliare, in cui è possibile offrire valutazioni istantanee.
De Palo, premette l'importanza di tali strumenti, che soprattutto in alcune situazioni, possono essere sicuramente di grande aiuto.
Ma nella realtà "[...] c'è l'esperienza del professionista e c'è anche quell'istinto professionale. [...] il digitale è uno strumento per velocizzare il proprio lavoro, è uno strumento di supporto, non può essere sostitutivo. Ci sono delle aziende digitali che lavorano molto bene nel settore immobiliare, perché colgono quella clientela che da soli col porta a porta, con i citofoni in stile anni 70/anni 60, non è più possibile cogliere. Perché oggi il mercato è una giungla e se non arrivi prima degli altri, [...] sei destinato a fare flop e l'agenzia poi vende grazie al nostro intervento due immobili l'anno e con questo non si va avanti. Di conseguenza gli algoritmi per le valutazioni immobiliari, servono per avere uno spunto poi però, nella valutazione degli infissi della ristrutturazione, del tipo di immobile, delle qualità più personali dell'immobile, serve l'intervento di una persona, dell'essere umano. Quindi utilizziamo l'intelligenza artificiale, il digitale, come strumento che deve servire però alla nostra esperienza [...]”.
I rischi di un immobile di provenienza donativa: cosa rende caute le banche?
Ad evolversi rapidamente, non sono soltanto le tecnologie. Ma tutte le tessere del nostro puzzle sociale, messe in ordine poi dal sistema normativo. Purtroppo, nonostante le modifiche normative, i dubbi sugli immobili di provenienza donativa, sono ancora molti.
"Il tentennamento della banca, secondo me, non deriva dalla compravendita in sé, perché le donazioni oggi sono cambiate. [...] il governo, è intervenuto sugli articoli 561/563 vado a [...] nel senso che quando io vendevo un immobile donato, c'era il rischio dell' azione di riduzione della legittima tra eredi. Per cui 'tu ti sei presa un immobile che non ti dovevi prendere, quella quota aspettava a me, e allora ad un certo punto faccio azione di riduzione e quindi potevo anche eventualmente chiedere di riprendere l'appartamento, reinserirlo nel contesto ereditario e rifare i conteggi [...]. L'acquirente oggi [...] hanno lavorato sull'azione di restituzione, per cui l'acquirente adesso sta tranquillo e stanno tranquille anche le banche, perché l'azione di restituzione dell'immobile in caso di contenziosi ereditari, non si fa più".
A questo punto, qualora quindi uno degli eredi ricevesse meno della quota di legittima che gli spettava, si richiede "Un indennizzo economico - continua De Palo - pari al valore dell'immobile, ma non mi faccio restituire l'immobile".
