Le profonde trasformazioni che colpiscono sempre più il settore immobiliare, continuano a sollevare numerosi dubbi ed interrogativi: da quello economico-finanziario a quello delle nuove esigenze abitative. Cercare casa, di conseguenza, diventa oggi un percorso ad ostacoli dove le 'sorprese' sono spesso dietro l'angolo. Tra gli infiniti commi di un regolamento condominiale e le piaghe di un progetto catastale, tali sorprese potrebbero rivelarsi tutt'altro che positive.
L'aiuto di professionisti e la piena consapevolezza tecnico-legale, sono le uniche possibilità per vincere questo percorso ad ostacoli e proteggere i propri investimenti.
Scoprire improvvisamente che sotto il proprio giardino, si nasconde un tubo condominiale non dichiarato nell'atto ad esempio, potrebbe causare non pochi problemi. Quali sono dunque, le soluzioni da adottare? E' possibile chiedere una riduzione del prezzo o è necessario chiedere la risoluzione contrattuale?
Vincenzo De Palo, agente immobiliare con esperienza manageriale, a questo proposito dichiara che: "Se il regolamento condominiale è contrattuale e quindi, nel momento in cui il costruttore ha costruito e i condomini automaticamente nel contratto hanno accettato anche il regolamento automatico, [...] non si può fare nulla a meno che non si decida di cambiare il regolamento e - per questo, aggiunge l'esperto - serve l'unanimità del condominio. Se non è contrattuale, si può sistemare la faccenda. [...] in generale, io direi che dovete sempre andare a controllare i contratti che firmate, leggerli bene. Se avete dubbi confrontarvi con l'amministratore di condominio e cercare di risolvere qualsiasi cosa che non sia chiara. Ciò che è scritto, rimane sempre. [...] è chiaro che se questa cosa non era venuta fuori [...] si potrebbero anche chiedere danni, perché 'io non sapevo di questo tubo nel giardino, di questa servitù di passaggio [...], io devo sapere se mi crea danni all'utilizzo del giardino' [...].
Ad aggiungersi alle servitù occulte poi, ci sono anche i limiti di destinazione d'uso, per chi acquista un appartamento al fine di trasformarlo in un ufficio o in un B&B. Cosa accade quando il regolamento vieta esplicitamente usi diversi da quello abitativo?
La situazione è particolarmente complessa. De Palo spiega che: "[...] se il il condominio, anche qui rende obbligo non fare attività di questo tipo, ed è un regolamento contrattuale, siamo sempre alle solite. Lo dice esplicitamente è quindi bisogna fare attenzione al regolamento contrattuale condominiale. Se non è contrattuale, si può comunque modificare e se non c'è scritto nulla, l'attività la potete fare tranquillamente [...] vale la stessa cosa - nel caso degli uffici per cui - se non c'è scritto nulla nelle delibere condominiali perché magari non c'era un regolamento contrattuale eccetera, ancora meglio. Però vi consiglio sempre di parlare con i condomini e di mettervi d'accordo e con calma cercate di trovare delle vere e pacifiche soluzioni [...]".
In definitiva, il rischio è quello di aver acquistato un immobile che dal punto di vista legale in primis, non può essere destinato all'attività economica programmata; questo andrebbe a rendere l'investimento nullo, sotto il profilo 'business'.
A creare numerose incomprensioni in alcuni casi è il Decreto Salva Casa, che introduce tolleranze costruttive legate alla superficie dell'immobile. Un esempio è quello della tolleranza del 5% per unità al di sotto dei 60 metri quadrati. E nel caso dei balconi? Anche in questo caso è richiesta massima cautela e un controllo preciso.
Se un balcone risulta più largo di 20 centimetri, rispetto ad un progetto del 1970, rientrare nelle tolleranze del Decreto Salva Casa, potrebbe non bastare. "Il decreto del Presidente della Repubblica del 2001 - approfondisce De Palo - ci dice chiaramente una cosa riguardo ecco queste situazioni; il Decreto Salva Casa ha stabilito dei margini, dei limiti - di tolleranza - e per quanto riguarda il balcone, la soglia che poi deve essere tutto un calcolo della superficie dell'immobile [...] è del 5%. Quindi se questa soglia non viene superata, allora bene. Altrimenti sono dolori. Per evitare i dolori, cosa dovete fare? [...] fate la sanatoria! [...] perché vi conviene".
Spesso si tende ad aspettare molto tempo prima di saldare una sanatoria, principalmente per tutelarsi da eventuali intoppi burocratici, ma l'esperto sottolinea quanto questo possa anche portare a svalutare l'immobile. "Poi - continua - deve essere anche chiaro [...] che [...] non basta la sanatoria: serve il titolo - quel famoso pezzo di carta che da letteralmente il 'via libera' all'acquirente - [...]".
La compravendita immobiliare di oggi, non concede più spazio all'approssimazione: dalle servitù sotterranee ai centimetri in eccesso sui prospetti. Qualunque dettaglio potrebbe trasformarsi in un contenzioso legale o in un ostacolo finanziario. Solo un controllo incrociato tra atti notarili, regolamenti condominiali e stato di fatto dell'immobile, potrà evitare che il sogno di una casa, non si trasformi in una lunga e costosa battaglia.
